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2011-2015年中國(guó)海南房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值評(píng)估分析及投

本研究咨詢報(bào)告共十八章。首先介紹了房地產(chǎn)的定義、類型、特點(diǎn)及價(jià)值影響因素等，接著分析了中國(guó)房

2011-2015年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)熱點(diǎn)聚焦分析及發(fā)

本報(bào)告主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)

2011-2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析及投資前

本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家信息中心信息資源開(kāi)發(fā)部、國(guó)

2011-2015年中國(guó)房貸市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析及投資前景

本研究咨詢報(bào)告首先介紹了房貸的概念、接著對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境進(jìn)行了全面分析，尤其

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在重重房地產(chǎn)調(diào)控之下，住宅市場(chǎng)受到重挫，一線城市成交量大跌，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，資本市場(chǎng)投資信心不足。但同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。繼萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等房企宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，萬(wàn)通地產(chǎn)、五礦集團(tuán)等房企也啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。富力、龍湖等素有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)的企業(yè)則加快了商業(yè)地產(chǎn)布局。隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的重要性正在日益凸顯，商業(yè)地產(chǎn)正在成為房企持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

　　房企紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)　　去年年底，萬(wàn)通地產(chǎn)成功以聯(lián)合體的形式摘得北京CBD核心區(qū)六幅商業(yè)金融用地中的Z3地塊。3月9日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布的年報(bào)稱，公司已經(jīng)在北京CBD地區(qū)和天津市取得了商用地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，其戰(zhàn)略是向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，逐步實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)務(wù)和商用物業(yè)均衡發(fā)展。

　　2月28日，五礦集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司擬45億收購(gòu)北京第五廣場(chǎng)，收購(gòu)后該廣場(chǎng)將計(jì)劃用作辦公樓。該廣場(chǎng)位于北京東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)的核心地帶，總建筑面積為12萬(wàn)平方米，其中地上面積7.8萬(wàn)平方米，地下部分建筑面積約4.6萬(wàn)平方米，包括3棟國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓及一批臨街商業(yè)，是一棟由多座建筑物構(gòu)成的商務(wù)綜合體。如果收購(gòu)成功，五礦集團(tuán)將在北京核心區(qū)域擁有一個(gè)地段優(yōu)越的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年將有更多以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。

　　高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是必然的選擇。李國(guó)平指出，房地產(chǎn)企業(yè)之所以開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)滲透，主要是由房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)決定的，單純的做住宅是有風(fēng)險(xiǎn)的，住宅市場(chǎng)早晚會(huì)出現(xiàn)邊際效應(yīng)最小的時(shí)候，因此，商業(yè)地產(chǎn)成為企業(yè)想長(zhǎng)期均衡可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

　　調(diào)控助推企業(yè)轉(zhuǎn)型

　　對(duì)選擇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明的話非常有代表性。其表示："商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高境界，符合資產(chǎn)和物業(yè)的發(fā)展規(guī)律。目前，北京乃至全國(guó)可開(kāi)發(fā)的土地有限。未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)尚處于初級(jí)階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國(guó)外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)和模式可以借鑒，商業(yè)地產(chǎn)必將大有作為。"

　　顯然，經(jīng)過(guò)十余年的住宅發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到商業(yè)地產(chǎn)崛起的階段，但是，大勢(shì)的扭轉(zhuǎn)還需要一定的推力。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近年日益明顯的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向之風(fēng)，與政府的調(diào)控密不可分。

　　從去年4月開(kāi)始，三輪房地產(chǎn)調(diào)控如連環(huán)重錘，不僅嚴(yán)重影響了市場(chǎng)成交量和房?jī)r(jià)走勢(shì)，而且改變了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)。

　　重重重壓之下，北京樓市暗涌打折潮、成交量持續(xù)萎靡、住宅項(xiàng)目推遲入市、消費(fèi)者持續(xù)觀望等困境頻現(xiàn)。當(dāng)住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻綠燈大開(kāi)。從政府的土地供應(yīng)方面就可以看出些許苗頭。僅以北京數(shù)據(jù)為例，截至3月15日，北京2011年出讓的20宗經(jīng)營(yíng)性用地中只有3宗為純住宅用地，16宗全部或部分為商業(yè)用地。

　　行業(yè)發(fā)展階段已經(jīng)出現(xiàn)新的變化，政策引導(dǎo)之意日趨明顯，大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)自然是順理成章的事情。

　　商業(yè)地產(chǎn)是大勢(shì)所趨

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、大量資金注入商業(yè)地產(chǎn)以及政策導(dǎo)向的影響等一系列因素綜合作用的逐漸釋放，商業(yè)地產(chǎn)崛起之勢(shì)日益明顯，甚至有業(yè)內(nèi)人士稱，商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)開(kāi)啟。

　　在李國(guó)平看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)新的時(shí)代。他指出，以前開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)大部分都被開(kāi)發(fā)商一次性賣掉，這種短線的方式造成商業(yè)地產(chǎn)一直處于零散的、低端的、不可持續(xù)的階段。目前，隨著大批資金雄厚且具有操作能力的房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)有望成為房企長(zhǎng)期持有的一種資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理而得到持續(xù)的收益。

　　匯博行董事總經(jīng)理潘好龍也表示，商業(yè)地產(chǎn)的利好不斷，而嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商顯然看到了商業(yè)地產(chǎn)比較好的發(fā)展前景。一方面，政府的政策是鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了就業(yè)、帶來(lái)了稅收；另外一個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商也看到了商業(yè)地產(chǎn)是可持續(xù)發(fā)展的，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略是有好處的，和住宅一次性的交易相比，商業(yè)地產(chǎn)能源源不斷地帶來(lái)現(xiàn)金流。從去年下半年開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)的寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品不斷升溫，而從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)也可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。

　　深化商業(yè)之路

　　與萬(wàn)通、五礦這樣新啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)之路的房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等房企已經(jīng)開(kāi)始深化其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　2010年，萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，除80％開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20％將開(kāi)發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，3年內(nèi)萬(wàn)科將建成220萬(wàn)平方米的住宅商業(yè)配套。僅去年一年，萬(wàn)科就在北京、深圳、上海、武漢、福州、佛山等城市拿下十余個(gè)涉及商業(yè)的項(xiàng)目，今年，其在北京的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將面世。

　　與萬(wàn)科的溫和戰(zhàn)略不同，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和保利地產(chǎn)則頗具鋒芒。2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提出向商業(yè)地產(chǎn)全面進(jìn)軍，到2015年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_(dá)到百億元的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。為此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)專門(mén)成立了商業(yè)事業(yè)部，其組織架構(gòu)等同于各大區(qū)域公司。從去年年底開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與合作伙伴先后在北京CBD核心區(qū)、成都錦江區(qū)等區(qū)域取得商業(yè)地塊，今年1月23日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋·光華國(guó)際We-life未來(lái)廣場(chǎng)商業(yè)街啟幕。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘多年的保利地產(chǎn)更為激進(jìn)。其高層透露，將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30％，到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬(wàn)平方米。2010年，保利取得的土地儲(chǔ)備中，多半都涉及商業(yè)地產(chǎn)。

　　2011年，在西南區(qū)域潛心發(fā)展商業(yè)多年的龍湖地產(chǎn)啟動(dòng)了北京商業(yè)。其位于北京朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)的龍湖長(zhǎng)楹天街，體量高達(dá)46萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米。這被視為龍湖深入發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要標(biāo)志。

　　據(jù)記者了解，富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地等諸多老牌房企都在加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度，加大對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的持有比例。民間資金流入商業(yè)地產(chǎn)

　　嗅到商業(yè)地產(chǎn)商機(jī)的不僅僅是萬(wàn)科這些全國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商，另外一些房產(chǎn)企業(yè)也頻頻活躍在對(duì)商業(yè)用地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，甚至一些民營(yíng)資本也躍躍欲試。

　　作為春節(jié)后北京首次招標(biāo)出讓的土地，通州運(yùn)河核心區(qū)Ⅳ-05、Ⅳ-08和Ⅳ-09地塊統(tǒng)統(tǒng)被華業(yè)地產(chǎn)收入囊中，加上去年華業(yè)在此拿到的兩宗地，此區(qū)域已有5宗地落入華業(yè)手中，且全部為商業(yè)金融用地，中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，華業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略從偏向住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。

　　而在民營(yíng)資本里面，以晉商聯(lián)合投資股份有限公司和晉商麗澤（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）聯(lián)合體（以下簡(jiǎn)稱"晉商聯(lián)合體"）斬獲麗澤金融商務(wù)區(qū)E-17商業(yè)地塊尤為典型。　　2月22日，晉商聯(lián)合體以9.1億元的價(jià)格順利拿到E-17商業(yè)地塊，溢價(jià)率為61.34％。隨后，晉商聯(lián)合投資股份有限公司稱，該地塊將用于晉商聯(lián)合大廈的建設(shè)。值得注意的是，這家公司是由30家山西民間大財(cái)團(tuán)聯(lián)合入股籌建，由統(tǒng)一協(xié)作的專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理運(yùn)營(yíng)，有多家銀行資金的實(shí)力扶持，旨在為中小企業(yè)、個(gè)體工商戶及個(gè)人經(jīng)營(yíng)提供股權(quán)融資、債權(quán)融資、信用擔(dān)保、銀行貸款等金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的投融資管理平臺(tái)企業(yè)。

　　險(xiǎn)資助力商業(yè)地產(chǎn)

　　除了傳統(tǒng)的房企和民營(yíng)資本以外，去年以來(lái)，險(xiǎn)資和金融資本也活躍在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這種趨勢(shì)在去年北京CBD核心區(qū)12地塊的出讓中，得到集中體現(xiàn)。這場(chǎng)土地盛宴中，除了房地產(chǎn)企業(yè)以外，銀行、保險(xiǎn)、民企等資本粉墨登場(chǎng)。其中Z4地塊被民生銀行斬獲，Z5地塊落入安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)及其聯(lián)合體囊中，Z6地塊花落遠(yuǎn)洋、匯豐銀行及其聯(lián)合體。

　　對(duì)于險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，去年大約2000億元險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，顯然這些險(xiǎn)資是以投資為主的，但分析可知，它不會(huì)進(jìn)入政府正在調(diào)控的住宅領(lǐng)域。同時(shí)，它不是風(fēng)險(xiǎn)資金，也不會(huì)進(jìn)入三四線城市，大部分會(huì)在一、二線城市投資。同時(shí)，這些險(xiǎn)資會(huì)選擇整體投資，不會(huì)涉足分割銷售的項(xiàng)目。

　　蔡宇翔認(rèn)為，險(xiǎn)資的介入將有力推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如CBD地區(qū)之前的"商住倒掛"現(xiàn)象逐步減少，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值大幅攀升�？梢灶A(yù)見(jiàn)，險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)中的作用會(huì)在今年和明年上半年逐漸釋放出來(lái)。

　　事實(shí)上，除房企、民營(yíng)資本、險(xiǎn)資和金融資本青睞商業(yè)地產(chǎn)外，從投資住宅轉(zhuǎn)為投資商業(yè)的散戶亦不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)鋪平道路。

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房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)險(xiǎn)資欲助力分羹及詳情分析